5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼(y大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么ǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒ大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么u)先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么