5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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